Подготовка пакета документов и сопровождение сделки

1.Купля-продажа. (ст. 549-558 ГК РФ)

Простая письменная форма договора купли -продажи , в котором четко указываются все реквизиты объекта  недвижимости и цена. Либо нотариальный договор купли-продажи. Акт приема -передачи, если предусмотрен договором.

Земельный участок может быть объектом купли-продажи только, если уже стоит на кадастровом учете.

2. Наследование по закону

После смерти собственника нотариус открывает наследственное дело. Если не было завещания, наследуемое имущество делится между наследниками по закону первой очереди (супруг, дети и родители) в равных долях . Порядок принятия наследства, в том числе наследниками  других очередей см. ГК РФ ст 1141-1151

В течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя, наследники должны обратиться к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением.

Нотариус выдаст список необходимых документов, который включает:

— Свидетельство о смерти
— Правоустанавливающие документы
— Справку о стоимости недвижимого имущества на момент смерти
— Кадастровый паспорт
— Выписку из ЕГРН
— Справка из паспортного стола о последнем месте регистрации наследодателя.

После истечения 6 месяцев нотариус выдает  свидетельство о наследстве по закону.

Свидетельство о наследстве по закону.

При отчуждении имущества, полученного в результате наследования, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК).

3.Наследование по завещанию.

Завещанием наследодатель имеет право завещать свое имущество любому человеку или юридическому лицу, даже если он не входит в круг наследников по закону (ст. 1119 ГК). После открытия наследства нотариус выдает свидетельство о праве на наследство наследникам, указанным в завещании, но при этом устанавливает наследников, имеющих право на обязательную долю.

Список документов такой же как при наследстве по закону.

Свидетельство о наследстве по завещанию.

При отчуждении имущества, полученного в результате наследования, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК).

4.Решение суда

Если исчерпаны другие способы защиты имущественных прав, вопрос об установлении права собственности может быть решен судом.

4.1. При отсутствии спора о праве, иск о признании права:

— В связи с приобретательной давностью, Ст.234 ГК РФ;
— Узаконивание самовольной постройки, ст. 222 ГК;
— Признание права собственности на недвижимое имущество по наследству при пропуске срока принятия наследства. (ст. 1155 ГК).

4.2 При наличии спора о праве

— Признание сделки об отчуждении недвижимого имущества недействительной (ст. 167 ГК)
— Перевод прав покупателя на участника долевой собственности при отчуждении недвижимости в нарушение порядка преимущественной покупки доли (ст. 250 ГК);
— Виндикационный иск (истребование имущества из чужого незаконного владения) (ст. 301 ГК)
— Истребование имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК);
— Истребование собственником недвижимого имущества земельного участка, на котором этот объект недвижимого имущества расположен (п. 4 ст. 35 ЗК, ст. 551 ГК);
— Раздел имущества между супругами в бракоразводном процессе (ст. 38 СК)

Вступившее в законную силу решение суда первой инстанции

На государственную регистрацию сдается 2 оригинала решения суда

5. Дарение ст. 572-582 ГК РФ  

Договор дарения в простой письменной форме либо нотариальный договор дарения.

Акт приема-передачи(при необходимости)

При отчуждении имущества, полученного в результате дарения, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК).

6 . Приватизация жилищного фонда.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Гражданин РФ может воспользоваться своим правом на приватизацию лишь однократно (кроме несовершеннолетних, которые по достижении 18 лет получает право на еще одну приватизацию) (ст. 11 Закона). 

Основные документы:

— Договор социального найма или ордер
— Кадастровый паспорт
— Справка из паспортного стола
— Заявление о передаче жилого помещения (приватизации) в собственность 

Основные документы:

— Договор социального найма или ордер
—  ЕГРН
— Справка из паспортного стола
— Заявление о передаче жилого помещения (приватизации) в собственность 

При отчуждении имущества, полученного в результате приватизации, не требуется согласие супруга (ст. 36 СК).

7. Участие в долевом строительстве.

214 ФЗ.
Документы необходимые для регистрации:

— Договор долевого участия;
— Акт приема-передачи;
— Справка о выплате паевого взноса;
— Кадастровый паспорт.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Передаточный акт.

Кроме Договора долевого участия в строительстве (214 ФЗ), возможны иные договоры с застройщиком, например Договор инвестирования, Договор цессии, а так же Участие в ЖСК

8. Уступка прав требования по договору долевого участия.

В соответствии со ст. 382 ГК и ст. 11Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» участник долевого строительства  имеет право передать право требования по данному договору. Договор уступки прав требования подлежит обязательной государственной регистрации.

Данная операция совершается только с согласия застройщика, если договор долевого участия оплачен полностью – с уведомлением застройщика.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, Передаточный акт.

Возможны иные документы

9. Общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме также является собственником доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок (ст. 36 ЖК). Доля в праве собственности определяется пропорционально размеру общей площади жилого помещения.

Документы для регистрации:

— Заявление
— Квитанция об оплате госпошлины
— Кадастровый паспорт дома и земельного участка
— Выписка из протокола общего собрания собственников с указанием доли в общем имуществе
— Документ-основание

Заявитель получает ЕГРН на квартиру, в котором будет прописана доля в общем имуществе.

Свидетельство о праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.

Либо ЕГРН.

Регистрировать право собственности на общее имущество в доме не обязательно, так как сам факт регистрации собственности на квартиру уже подтверждает право собственности на общее имущество.

Регистрировать право собственности на общее имущество имеет смысл в особых  обстоятельствах.  Заявителю выдадут ЕГРН, где будет указана доля в общем имуществе.

10.  Подтверждение ранее возникшего права

До введения в действия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» не было единого порядка регистрации права собственности на недвижимое имущество. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество выдавали как органы местного самоуправления , так и БТИ. 

После введения в действие нового закона прежние документы не лишились юридической силы, но при отчуждении и прочих действиях нужно осуществить внесение сведений об объекте недвижимости в ЕГРН. 

Свидетельства, акты органов местного самоуправления, регистрационные удостоверения БТИ, договоры и прочие документы, выданные до 01.01.1998 г.

Даже если Вы не собираетесь отчуждать недвижимое имущество рекомендуем зарегистрировать его в ЕГРН

11. Создание объекта недвижимости для собственных нужд, когда требуется разрешение на строительство.

Основанием для внесения сведений в ЕГРН о  вновь созданном объекте недвижимости являются документы, подтверждающие его создание. Разрешительная процедура для начала строительства объекта недвижимости в соответствии со ст. 51 ГК. РФ

Для государственной регистрации необходимо:

— Документ, подтверждающий права на земельный участок
— Разрешение на строительство
— Акт приема объекта недвижимости в эксплуатацию
— технический план
— Документ, подтверждающий присвоение объекту постоянного почтового адреса.

Техплан, разрешение на ввод в эксплуатацию, правоустанавливающий документ на земельный участок

После окончания «дачной амнистии» для регистрации объекта ИЖС вместе с Техпланом необходимо представлять разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию.

12.  Создание объекта недвижимости, когда не требуется разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФне требуется разрешение на строительство для возведения гаража на земельном участке, предоставленного не для ведения предпринимательской деятельности, для строительства объекта на земельном участке, предоставленного для садоводства и дачного хозяйства,  для возведения строений, сооружений вспомогательного использования.

Документы для регистрации:

— Техплан
— Правоустанавливающий документ на землю.

Декларация об объекте недвижимости, Техплан, составленный кадастровым инженером, правоустанавливающий документ на земельный участок.

13. Договор простого товарищества для создания объекта недвижимости

По договору простого товарищества, образованный в результате деятельности, объект недвижимости принадлежит товарищам на праве долевой собственности согласно их вкладам. (ст. 1041 ГК РФ)

Для регистрации права собственности:

— Документы, необходимые для регистрации вновь возведенного объекта недвижимости
— Договор простого товарищества со всеми приложениями и соглашением о разделе имущества.

Договор простого товарищества, Разрешение на ввод в эксплуатацию, Правоустанавливающий документ на земельный участок, соглашение о разделе имущества.

14. Предоставление земельного участка органом местного самоуправления (органом субъекта РФ, Правительством РФ) для определенных нужд.

Орган государственный власти, имеющий право распоряжаться земельным участком может предоставить его безвозмездно или за плату любому лицу в соответствии с Земельным кодексом РФ на основании «акта о предоставлении земельного участка» или «договора купли-продажи». Органы субъектов РФ распоряжаются землями субъекта РФ, а Правительство РФ – землями федерального значения.

Акт органа государственной власти, Договор купли-продажи.

15. Незавершенное строительство.

Для регистрации права собственности:

— Разрешение на строительство
— Правоустанавливающие  документы на земельный участок
— Проектная документация.

Разрешение на строительство, Правоустанавливающий документ на земельный участок.

16. Взнос в уставный капитал.

Участники ООО (акционеры АО) могут на основании решения высшего органа управления обществом внести вклад в уставный капитал в виде денежных средств или имущества, в том числе недвижимого. Передача имущества осуществляется безвозмездно с привлечением независимого оценщика для определения предельной стоимости доли в Уставном капитале.

На регистрацию помимо документа-основания подается экспертное заключение оценщика.

Решение общего собрания участников (акционеров), Передаточный акт.

18. Переход права собственности в результате ликвидации юридического лица.

Имущество юридического лица передается участникам (акционерам) в соответствии с их долями (ст. 62 ГК).

Документы для регистрации:

— Решение общего собрания участников (акционеров) о ликвидации
— Решение о назначении ликвидационной комиссии, - ликвидационный баланс
— Передаточный акт.

Ликвидационный баланс, Передаточный акт.

19. Выплата пая в кооперативе.

Право собственности  член кооператива получает только после полной оплаты своего пая (п. 4 ст. 218 ГК).

Для регистрации права:

— Справка о членстве в кооперативе
— Справка о полной выплате пая
— ЕГРН или техплан
— Инвестиционный договор с ЖСК или ордер

Справка о членстве в кооперативе и полной оплате пая, выданная кооперативом.

20. Пожизненное содержание с иждивением (рента). Ст. 583 ГК РФ.

Договор ренты должен быть удостоверен нотариально. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации договора ренты. До смерти получателя ренты на указанное имущество налагается обременение рентой.

Договор ренты с пожизненным содержанием.

21. Мена.

Договор мены может содержать в себе и элементы договора купли-продажи, когда производится обмен неравнозначного имущества (ст. 567 ГК). 

Договор мены.

Если имущество находится в разных населенных пунктов, необходима госрегистрация в каждом из них.

22. Выделение имущества, находящего в общей долевой собственности.

По решению собственников общего имущества возможно выделение составных частей из имущества (выделение комнаты, части земельного участка, офиса и т.д.). 

Соглашение о выделе, протокол общего собрания собственников.

Обязательно проведение кадастровых работ в отношении части недвижимого имущества.

23. Реализация с торгов.

Собственник имущества может самостоятельно или с привлечением третьих лиц организовать торги, опубликовав сведения в СМИ, с указанием минимальной цены и величиной шага.  Торги проводятся в обязательном порядке при обращении взыскании на имущество должника по договору ипотеки, при проведении процедуры конкурсного производства, а также при исполнительном производстве. 

По итогам торгов составляется протокол и заключается Договор купли-продажи.

Протокол об итогах торгов, Договор купли-продажи, Передаточный акт

Торги признаются состоявшимися, если присутствовало 2 и более лиц. и хотя бы один раз подняли цену имущества.

24. Раздел имущества, находящего в общей совместной собственности.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если иное не установлено брачным контрактом, либо соглашением между ними.   Брачный контракт может распространять свое действие на имущество, которое будет приобретено супругами в будущем.

Соглашение о разделе имущества или Брачный контракт.

Оба документа  должны быть удостоверены нотариально

25. Приобретение права собственности залогодержателем на предмет ипотеки в случае объявления повторных торгов несостоявшимися. (п. 5 ст. 58 Закона «Об ипотеке»).

Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество путем реализации его на торгах. Если торги не состоялись дважды, то залогодержатель имеет право по заявлению оставить предмет ипотеки за собой.

Документы для регистрации:

— Протокол о признании повторных торгов несостоявшимися
— Заявление об оставлении предмета ипотеки за собой являются основаниями для государственной регистрации права собственности (п. 5 ст. 58 Закона «Об ипотеке»).

Протокол о признании повторных торгов несостоявшимися и заявление об оставлении предмета ипотеки за собой.

26. Национализация, конфискация, реквизиция.

Органы государственной власти по основаниям, предусмотренным законами, имеют право обернуть в государственную или муниципальную собственность имущество, принадлежащее лицам на праве частной собственности: в случае совершение преступления, в случае стихийных бедствий, катастроф, выкуп земельных участков для государственных нужд, выкуп имущества, которое не может находится в частной собственности и тд и тп.

Акт органа государственной власти, решение суда, Договор купли-продажи и иной документ.